ที่ดินแบ่งขาย คืออะไร แบ่งยังไง จะขายต้องทำอะไรบ้าง

ในปัจจุบันผู้คนหันมานิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันมากขึ้นกว่าเดิม ถึงแม้ว่ามันจะเป็นการลงทุนที่ต้องใช้ทุนทรัพย์ค่อนข้างเยอะแต่ถึงอย่างนั้นมันก็ได้ผลตอบแทนดีเช่นเดียวกัน แต่ปัญหาก็คือกลุ่มลูกค้าที่จะมาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดินเปล่านั้นมีค่อนข้างน้อย ยิ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ยิ่งหาคนมาซื้อลำบาก เพราะการที่ที่ดินมีขนาดใหญ่ย่อมหมายถึงราคาที่เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วยเช่นเดียวกัน ดังนั้นหากเราต้องการจะขายที่ดินผืนใหญ่ให้สำเร็จได้ง่ายขึ้นกว่าเดิมวิธีการที่จะสามารถช่วยเราได้ก็คือ “ที่ดินแบ่งขาย” นั่นเอง

แต่อย่างไรก็ตามหากคุณไม่ได้ทำงานหรือหยิบจับเกี่ยวกับที่ดินสักเท่าไหร่ การแบ่งขายที่ดินนั้นก็นับว่าเป็นเรื่องที่ชวนปวดหัวไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะมันมีเรื่องที่เราควรรู้อยู่เต็มไปหมด ดังนั้นในวันนี้เราจึงจะมาสรุปกันว่าการแบ่งขายที่ดินนั้นมีอะไรที่ควรรู้บ้างรวมไปถึงการเตรียมตัวก่อนแบ่งขายที่ดินให้ทุกคนได้ลองพิจารณากัน

รวมสิ่งที่คุณควรรู้เกี่ยวกับ ที่ดินแบ่งขาย

ที่ดินแบ่งขายนั้นอันดับแรกที่เราควรทำก็คือการวางแผนสำหรับการแบ่งขนาด เพราะสิ่งสำคัญที่จะกลายมาเป็นตัวแปรกำหนดว่าเราจะสามารถขายที่ดินได้สำเร็จหรือไม่ก็คือการแบ่งขายอย่างไรให้น่าสนใจนั่นเอง ข้อแรกเลยก็คือที่ดินที่เราแบ่งนั้นจะต้องมีพื้นที่เพียงพอสำหรับการทำประโยชน์อย่างเช่นการสร้างบ้านหรือการทำไร่ทำสวน ไม่ควรมีพื้นที่ตาบอดอยู่ในบริเวณนั้นเพราะจะทำให้ไม่สามารถขายได้และใช้ประโยชน์ไม่ได้

นอกจากนี้การแบ่งที่ดินนั้นยังสามารถช่วยให้เราทำกำไรได้มากขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย เพราะมันจะมีส่วนที่ดินที่ติดกับถนนหรือที่ดินซึ่งเป็นทิศมงคลตามหลักความเชื่อ ที่ดินที่มีทิศทางแสงแดดและลมเข้ามาแบบกำลังพอดีเหมาะสำหรับการปลูกบ้าน แม้ว่าที่ดินส่วนอื่นที่อาจจะมีข้อด้อยมากกว่าจะขายได้ในราคาที่ถูกลง แต่ที่ดินที่มีข้อได้เปรียบเหล่านี้ก็จะสามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้นเช่นเดียวกัน แถมการแบ่งขายยังช่วยให้ราคาลดลงเราจึงสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้หลากหลายมากขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย

วิธีการแบ่งที่ดินสำหรับขายต้องทำอย่างไร

สำหรับใครที่อยากจะแบ่งที่ดินเอาไว้สำหรับการขายหรือการลงทุน ขั้นตอนแรกเลยก็คือเราจะต้องยื่นคำร้องต่อรังวัดที่ดินให้เข้ามาทำการรังวัดที่ดินใหม่ หลังจากนั้นก็จะมีการเข้าพื้นที่เพื่อคำนวณขนาดของที่ดินและเขียนแผนที่ลงบนโฉนดที่ดินสำหรับการวัด ทางหน่วยงานรังวัดก็จะส่งข้อมูลกลับไปที่หน่วยงานทะเบียนเพื่อทำการบันทึกข้อมูลลงบนแผนที่ดิน ขั้นตอนต่อมาคือการขอแบ่งที่ดินโดยให้เราไปที่สำนักงานที่ดินตามพื้นที่รับผิดชอบเพื่อยื่นคำร้องแบ่งแยกที่ดิน หน่วยงานรังวัดก็จะเข้ามาทำงานเพื่อแบ่งที่ดินขนาดใหญ่ให้กลายเป็นแปลงขนาดเล็กแทน

เจ้าหน้าที่ที่ดินจะมีการรังวัด สอบสวน หรือตรวจอายัด หลังจากผ่านกระบวนการเหล่านี้ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วเราก็ชำระเงินค่าธรรมเนียมให้ครบถ้วน เจ้าหน้าที่ก็จะทำการแก้ไขโฉนดจากเดิมที่เป็นที่ดินขนาดใหญ่ให้กลายเป็นที่ดินขนาดเล็กด้วยการสร้างโฉนดใหม่ออกมาและประทับตรารับรองก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย หลังจากนั้นเราก็สามารถขายที่ดินตามขนาดที่ระบุเอาไว้ในโฉนดได้เลย เพียงแค่เราทำเรื่องในการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมทั้งเสียภาษีก็เป็นอันจบกระบวนการ

เปิดขนาดการแบ่งที่ดินสำหรับการขาย

1. 1. ขนาดเล็กพิเศษ เป็นขนาดที่จะอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครหรือเทศบาล สามารถแบ่งได้ไม่เกิน 32 แปลงจำนวนแปลงละไม่เกิน 12 ไร่ หรือหากอยู่ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลจะสามารถแบ่งได้ทั้งหมดไม่เกิน 40 แปลง จำนวนแปลงละไม่เกิน 4 ไร่

1. 1. ขนาดเล็ก จะสามารถแบ่งได้ไม่เกินกว่า 99 แปลง แต่ละแปลงนั้นจะต้องมีพื้นที่ไม่เกินกว่า 19 ไร่

1. 1. ขนาดกลาง สามารถแบ่งเป็นแปลงย่อยได้ตั้งแต่ 100 แปลงไปจนถึง 499 แปลง โดยแต่ละแปลงนั้นจะต้องมีพื้นที่ตั้งแต่ 19 ถึง 100 ไร่ โดยจะแบ่งเป็น 2 ขั้นประกอบไปด้วยขนาดตั้งแต่ 19 ไร่ถึง 50 ไร่แบ่งได้ตั้งแต่ 100 แปลงถึง 299 แปลง และขนาดตั้งแต่ 50 ไร่ไปจนถึง 100 ไร่ แบ่งได้ตั้งแต่ 300 แปลงถึง 499 แปลง

1. 1. ขนาดใหญ่ สามารถแบ่งได้ตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไปและแต่ละแปลงนั้นจะต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่ หากเป็นสถานที่ตั้งโรงเรียนอนุบาลจำนวน 1 แห่งจะต้องมีพื้นที่ไม่ต่ำไปกว่า 200 ตารางวาในทุก 500 แปลงหรือในทุก 100 ไร่ นอกจากนี้ยังจะต้องมีรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายอีกด้วย

เปิดค่าใช้จ่ายในการแบ่งที่ดินเอาไว้เพื่อขาย

ค่ารังวัด

• • ค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับโฉนดที่ดินจะมีค่ารังวัดอยู่ที่ 40 บาทต่อแปลงต่อวัน สำหรับค่าทำหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะมีค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 30 บาทต่อแปลงต่อวัน

• • ค่าหลักเขตที่ดินตามใช้จริงหลักละ 15 บาท

• • ค่ารังวัดแบบเหมาจ่ายจะประกอบไปด้วยค่าป่วยการเจ้าพนักงานวันละ 50 บาท ค่าส่งจดหมายข้างเคียงผ่านทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับจำนวน 100 บาท ค่าคนงานสำหรับการรังวัด 200 บาทหรือ 250 บาทต่อคนต่อวันตามแต่ที่กระทรวงการคลังกำหนดในแต่ละพื้นที่จังหวัด และยังมีค่ายานพาหนะสำหรับเจ้าหน้าที่และคนงานอีกวันละไม่เกิน 800 บาทด้วย

• • ค่ารังวัดตามเกณฑ์กำหนด เนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงจะเป็นตัวกำหนดค่ารังวัดและระยะเวลาในการทำการ สำหรับพื้นที่ไม่เกิน 5 ไร่จะใช้เวลา 1 วัน ค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่ไม่เกิน 1,950 บาท พื้นที่ไม่เกิน 15 ไร่จะใช้เวลา 2 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกินกว่า 3,750 บาท พื้นที่ไม่เกิน 30 ไร่ใช้เวลา 3 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกินกว่า 5,550 บาท พื้นที่ไม่เกิน 50 ไร่ใช้เวลา 4 วันทำการ ค่าใช้จ่ายจะไม่เกินกว่า 7,350 บาท พื้นที่ไม่เกินกว่า 100 ไร่ใช้เวลา 5 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกินกว่า 9,150 บาท พื้นที่ไม่เกิน 150 ไร่ใช้เวลา 6 วันทำการ ค่าใช้จ่ายไม่เกินกว่า 10,950 บาท และสุดท้ายคือเนื้อที่เกินกว่า 150 ไร่จะใช้เวลา 7 วันทำการ ค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่ไม่เกิน 12,750 บาท

ค่าธรรมเนียม

• • ค่าธรรมเนียมสำหรับการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากทางหน่วยงานรังวัด หากที่ดินไม่เกินกว่า 20 ไร่ราคาอยู่ที่แปลงละ 30 บาท หากเกินกว่า 20 ไร่ส่วนที่เหลือจะมีค่าธรรมเนียมไร่ละ 2 บาท

• • ค่าธรรมเนียมสำหรับการพิสูจน์สอบสวนและการตรวจสอบเกี่ยวกับการทำหนังสือรับรองการทำประโยชน์แปลงละ 30 บาท รายวันอยู่ที่วันละ 30 บาท ค่าจำลองแผนที่และค่าคัดแผนที่แปลงละ 30 บาท ค่าคำนวณเนื้อที่แปลงละ 30 บาท และค่าจับระยะอีกแปลงละ 10 บาท

• • ค่าธรรมเนียมสำหรับการออกโฉนดที่ดิน สำหรับที่ดินเนื้อที่ไม่เกิน 20 ไร่อยู่ที่แปลงละ 50 บาท ส่วนที่เกินมาราคาไร่ละ 2 บาท

• • ค่าธรรมเนียมรังวัดโฉนดที่ดิน แปลงละ 40 บาท รายวันอยู่ที่วันละ 40 บาท สำหรับค่าคัดหรือการจำลองแผนที่แปลงละ 30 บาท ค่าคำนวณเนื้อที่อยู่ที่แปลงละ 30 บาท และค่าจัดระยะอีกแปลงละ 10 บาท

• • ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด ประกอบไปด้วยค่ามอบอำนาจจำนวนเรื่องละ 20 บาท ค่าคำขอราคาแปลงละ 5 บาท ค่าพยานคนละ 10 บาท ค่าปิดประกาศจำนวนแปลงละ 10 บาท และค่าหลักเขตจำนวนหลักละ 15 บาท

• • ค่าส่วนงานรังวัด จะประกอบไปด้วยค่าเบี้ยเลี้ยง ค่ายานพาหนะ โดยจะเป็นการเหมาจ่ายตามที่ระบุในประกาศกระทรวง รวมไปถึงค่าป่วยการหรือผู้แทนที่ทำรังวัดจำนวนวันละ 50 บาทต่อคนต่อวัน และมีค่าใช้จ่ายอื่นแบบเหมาจ่ายจำนวนเรื่องละ 100 บาท

สรุปแล้วที่ดินแบ่งขายนั้นเราสามารถแบ่งได้ทั้งหมด 4 ขนาดตามกำหนดของกรมที่ดิน การแบ่งที่ดินนั้นจะช่วยให้เราสามารถขายที่ดินผืนใหญ่ออกได้ง่ายขึ้นกว่าเดิมเนื่องจากมีราคาที่ถูกลงและยังมีจุดที่สามารถทำกำไรได้มากขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย แต่อย่างไรก็ตามเราต้องวางแผนให้ดีไม่ว่าจะเป็นการแบ่งที่ดินหรือแม้แต่ในส่วนของค่าธรรมเนียมซึ่งนับว่าเป็นหนึ่งในต้นทุนเช่นเดียวกัน

คลิก เข้ากลุ่ม Line สอนอสังหา ลิงค์ด้านล่าง